close
鄭州星級酒店陷盈利困境 2014年虧損達1.12億
2014年虧1.12億元 鄭州星級酒店陷盈利困境
2010~2014年營業收入逐年下滑，虧損加劇
周麗
做地產、建新區不配套個高檔星級酒店似乎就顯得格調不夠。作為商業和城市重要配套，高端酒店業成為現實中某種不可或缺的市場風向標。
作為河南省會，鄭州不僅是中部經濟重鎮，也是高檔酒店業“重鎮”。 早在2010年，鄭東新區就已擁有四星級以上酒店13傢，其中五星級酒店7傢。在此之後，鄭州星級酒店數量一度“突飛猛進”。《中國經營報》記者近日實地調查瞭多所星級酒店，卻發現實際運用情況並沒有“看上去那麼美”。
一位要求匿名的業內專傢在接受采訪時表示，星級酒店並非“印鈔機”，要正視盈利難的市場困境，嘗試探索更多靈活的盈利模式。
“突飛猛進”導致供過於求
作為鄭州地標性建築，總60層高的鄭州綠地中心·千璽廣場中的38~55層是萬豪超五星級酒店，從這座“中原第一高樓”可以俯瞰鄭州。
這隻是鄭東新區20多傢在建和新建的星級酒店之一。公開數據顯示，早在2010年，鄭東新區已擁有四星級以上酒店13傢，其中五星級酒店7傢，五星級酒店突破1800間，比其他幾個區加起來還多50%。除瞭JW萬豪，目前鄭東新區五星級標準的酒店還有中油花園酒店、永和鉑爵國際酒店、正方元錦江國際飯店、海容大酒店、美豪諾富特，四苗栗造橋汽車貸款房貸利率查詢房貸利率信貸年息星級標準的有綠地雅樂軒酒店、喜來登、皇冠假日等。
不過對於富麗堂皇的五星酒店“紮堆”鄭東新區，華美顧問機構首席知識官、高級經濟師趙煥焱在接受記者采訪時指出，鄭東新區酒店業明顯供大於求。
關於鄭東新區星級酒店的數量快速增加，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這和此類新區的規劃、板塊的成熟等態勢有關系。從此類新區的規劃看，無論是產業、政府職能部門以及人口的要素看，都在積極加快從市區向此類新區導入，所以這個時候定位會比較高，部分商業地產開發商也會積極規劃酒店項目。而從此類板塊的成熟度來看，鄭東新區是目前少數幾個新區發展較好的區域，所以從市場需求等角度看，各類酒店運營商也會紛紛和地產商進行合作，並且在這個過程中會有較好的投資回報率的預期。
《鄭州市2014年國民經濟和社會發展統計公報》顯示，鄭州市2014年年末全市共有星級酒店45車貸條件利率房屋貸款率利試算表excel信貸年息個。
據不完全統計，原計劃開業的包括：2015年6月，怡思得商務精品酒店；2016年1月，鄭州美利亞酒店；鄭州東港費爾蒙酒店計劃2018年開業；鄭州君悅酒店計劃2015年5月1日開工，2019年年底前建成投用。另外還有新田城美爵度假酒店、鄭東新區瑪麗蒂姆酒店等。
事實上，鄭州市星級酒店曾一度“突飛猛進”。《河南省“十二五”旅遊產業發展規劃》中曾明確提出，到2015年，全省要建設30~50傢五星級酒店(力爭每個省轄市均有1~2傢五星級酒店)、100個四星級酒店，形成一批文化主題酒店和經濟型酒店。
鄭州市統計局提供的數據顯示，1990年鄭州市星級酒店數量為30個，1995年48個，2000年82個，2001年88個，2002年93個，到2003年突破100達到101個，2010年的數量為111個，期間一直保持在100以上。而到瞭2011年則下降為99個，2012年則幾近腰斬僅為51個，2013年為48個，2014年45個。可見鄭州市星級酒店的數量經歷瞭“拋物線”式的變化。
趙煥焱對記者表示，數量下降的原因是供大於求，酒店客房增加大於經濟發展對於客房的需求，需求上升有待時日。
嚴躍進表示，數量出現下滑一方面和房地產市場調控有關系，另一方面其在經歷去庫存的過程，部分物業需要通過一個較長周期的去化周期來實現供需平衡，這影響瞭後續項目的新增供應。
虧損逐年加劇
值得註意的是，邁點數據顯示，2014年全國星級酒店虧損59.21億元，成為有記錄以來的最大虧損年。2014年全國12803傢占比94.02%的星級酒店虧損59.21億元，超過1999年虧損57億元，成為有記錄來的最大虧損年。其中，鄭州虧損數據為1.12億元。
趙煥焱向記者提供的數據顯示，鄭州星級酒店營業收入2010年~2014年分別為23.36億元、13.10億元、15.74億元、7.61億元、4.78億元，逐年下滑。利潤總額分別為-0.57億元、-0.25億元、-0.81億元、-0.84億元、-1.12億元，虧損額逐年加大。
記者瞭解到，中國住宿業結構的主體是星級酒店，星級酒店資產占住宿業資產的88.25%；星級酒店的營業收入占住宿業營業收入的83.66%。其中五星級盈利能力最強。數據顯示，2014年全部星級酒店的凈利潤為虧損59.21億元，五星級酒店凈利潤為5.68億元。
然而，萊坊國際於2015年9月29日發佈的《大中華酒店報告》顯示，2015年上半年，受中央反貪腐及反奢侈等政策的打擊，大中華區主要城市的五星級酒店日均房價正在普遍下跌。
邁點數據顯示，全國五星級酒店的RevPAR(即每間可供房收入，等於平均房價乘以平均出租率，可以代表經營情況)2015年一季度從2010年的363元降至334.03元，下降7.98%；二季度，808傢五星級酒店平均RevPAR是367.49元，同比下降1.74%。鄭州一季度為172.16元，同比下滑22.37%，二季度為227.36元，同比下滑高達26.03%。
從上述數據中可見，即使是在相對盈利能力強的五星級酒店中，鄭州五星級酒店的RevPAR下滑幅度也遠大於全國平均水平。
盈利能力堪憂
趙煥焱在接受記者采訪時置評，鄭州酒店業景氣度2011年以來的15個季度7升8降，鄭州星級酒店經營指標基本面近年連續下降，未來鄭州酒店客房的新增應該持謹慎態度。
星級酒店價格出現下滑，和供應規模增加、酒店業從過去高端開始歸回大眾消費的業態設置等有關系。嚴躍進在接受記者采訪時表示，從鄭州星級酒店市場消化能力看，面臨很多問題。第一是高端、奢侈消費受到瞭較大的管制，這個時候市場對於此類物業的需求會出現萎縮。第二是從鄭州人口聚集程度看，老城區依然是最密集的，鄭東新區雖然逐漸成熟，但依然不能和老城區相比，所以會影響部分酒店業的租賃和入住。
而平均客房收益降幅超過全國水平，嚴躍進認為，這凸顯瞭目前鄭州尤其是鄭東新區酒店業的經營尷尬。第一，供應量相對大，會形成較大的空置率，這對於酒店業的經營來說，自然不是一件好事。第二，租金價格下調，這和租賃效益不佳的態勢有關系。第三，在無序競爭下，容易拉低價格和收益率。
河南省旅遊局旅遊促進處處長張毅兵此前表示：“河南五星級酒店的房費相對較低，均價為500元左右。酒店投資的前兩年肯定不盈利，一般五星級酒店的投資額為3億元左右，很多都有銀行貸款，一年賺不瞭幾個錢，還要考慮酒店的維護、改造費用。”“五星級酒店投資大、回報周期長，而且管理專業、復雜，細節非常重要，稍有不慎，就會成為投資者的夢魘。”鄭州大學旅遊管理學院副院長毛安福表示。
關於鄭州未來酒店業的發展，趙煥焱建議，一是不能同質化，同質化導致隻有價格競爭的手段，也就是降價競爭；二是投資必須著眼中長期，貸款比例不能太高；三是土地成本占總成本的比例不能太高。貸款比例過高則財務成本高企，土地成本過高則經營壓力大。
談及鄭東新區酒店業的未來，要求匿名的業內專傢指出，打旅遊牌其實意義不大。鄭東新區周邊的旅遊資源並不多，很多商務資源也依然集中在老城區。所以這個時候酒店業後續的客戶定位和更加靈活的租賃模式的建立，就顯得更為重要。另外，如何借目前行業調整來促使此類酒店業和大眾消費進行結合，也是一個重要課題。
本組專題得到河南本土自媒體“鄭州地產”大力支持
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20151010/023123434532.shtml
全站熱搜
留言列表
